Cikk továbbküldése e-mailben:

Ön neve:

Ön e-mail címe:

Címzett neve:

Címzett e-mail címe:

Befektetési céllal most érdemes lakást venni, ugyanis a lakásárak egyre kedvezőbbek és bár az áresésben országos szinten még van lendület, Budapesten már nem lesz jelentős csökkenés az év folyamán - mondta Harmati László, az FHB Jelzálogbank vezérigazgató-helyettese a Portfolio Klub Lakáspiac 2010 című rendezvényén.

Tavaly 6,3 százalékkal csökkentek nominálisan a lakásárak 2008-hoz képest, ami figyelembe véve az inflációt több mint 10 százalékos reálértékcsökkenést jelent. Idén még nagyobb ütemben, nominálisan további 9 százalékkal (reálértelemben tehát várhatóan közel 14 százalékkal) esnek a lakásárak 2009-hez képest és ezzel eléri a mélypontot a hazai lakáspiac. Ennek alapján idén lehet a legolcsóbban lakást találni, jövő évtől viszont már elkezdenek emelkedni az árak, igaz a drágulás nem lesz kirobbanó az FHB elemzőinek várakozása szerint. 

Érdemes azonban résen lennie annak, aki ennek fényében úgy döntene, hogy inkább kivárja az árak idei mélypontját és majd csak utána vesz lakást. Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője szerint ugyanis a lakáspiac már tavaly elérte a gödör alját és a növekvő kereslet alapján idén már legalább 5 százalékos forgalombővülésre számíthatunk. Vagyis a lakásárak lehet, hogy korábban kezdenek el emelkedni, mint azt az FHB prognózisa alapján gondolhatnánk. 

Beszakadhat a piac a bedőlt hitelek alatt

Az FHB prognózisát egyébként alátámasztja, hogy a potenciális lakásvásárlók körében, vagyis a keresleti oldalon idén még valószínűleg folytatódik a depresszió. A háztartások jövedelme Harmati László szerint 2010-ben vagy stagnál vagy enyhén csökkeni fog. Igaz, a személyi jövedelemadó változása miatt az első negyedévben volt egy 5 százalék feletti reálbéremelkedés és ennek elvileg meg kellene emelnie a háztartások összjövedelmét, azonban a foglalkoztatottság ezzel párhuzamos csökkenése az összes háztartás jövedelmét tekintve semlegesítheti a reálbéremelkedést. A kínálati oldalon, vagyis az ingatlanfejlesztők körében ugyancsak depressziós a helyzet: az FHB előrejelzése szerint a 2010-ben kiadott lakásépítési engedélyek száma 30, az átadott lakások száma pedig 26 százalékkal csökken.

Emellett komoly veszély leselkedik a lakáspiacra az elárverezésre váró lakások felől is. Tavaly év végén 70 ezer lakáshitel volt 90 napon túli késedelemben és jelenleg körülbelül 20 ezer lakás van végrehajtás alatt. Április közepéig a kormány kilakoltatási moratóriuma akadályozta a nemfizető adósok lakásainak piacra kerülését, azóta pedig egy kormányhatározat fékezi a folyamatot (ugyanis tiltja, hogy a pénzintézetek bírósági végrehajtáson kívül árverezzék el az adósok ingatlanait). 

A minőségi újlakáspiacon 2011-12-re általános hiány alakulhat ki, ami áremelkedést okozhat (Fotó: MTI)

Amennyiben ezek a lakások nagy tömegben egyszerre a piacra kerülnek, az óriási áresést gerjeszthet (ugyanis a hazai lakáspiacon évente nem sokkal több mint 100 ezer lakást adnak el).

Komoly feladat vár az új kormányra

Egy pangó lakáspiacon senkinek sem érdeke, hogy több ezer lakást a piacra ömlesszen, ezért a bankok mindent próbálnak megtenni, hogy elkerüljék kihelyezett hiteleik bedőlését - mondta az FHB vezérigazgató-helyettese, de hozzátette, hogy az adósok egy részével a bankok már nem tudnak mit kezdeni. Emiatt Harmati László úgy véli, hogy az új kormánynak mindenképpen kezelnie kell a helyzetet valahogyan, például a nemfizető devizahitelek forintra való átváltásával, ugyanakkor óvakodni kell attól, hogy az állami mentőöv ne legyen túl vonzó a fizető adósok számára, mert ez egy újabb nemfizetési hullámot gerjeszthetne.

Harmati László szerint a lakáspolitika terén sok tennivalója lesz a kormánynak, ugyanis az erre költött, idén több mint 150 milliárdos költségvetési forrást sokkal hatékonyabban is el lehetne költeni, mint az utóbbi tíz évben. A vezérigazgató-helyettes szerint nagyon sok hibát követtek el az előző kormányok a lakáspolitika terén, például a forrásokat több mint harminc csatornára aprózták el a lakásfelújítás támogatásától a kamattámogatásig, ugyanakkor soha nem mérték fel az állami segítség tényleges hatását.

A hitelezés szigorítása fékezi a lakáspiacot

A lakáspiacot a szabályozás oldaláról az a devizahitelezést korlátozó március elején bevezetett kormányrendelet fékezi, amely maximálta a hitel/fedezet arányt attól függően, hogy milyen devizán alapul a felvett hitel. Az új szabályozás szerint a forinthiteleknél a kihelyezett hitel nem haladhatja meg a fedezetként felajánlott ingatlan értékének 75, euróhitel esetében 60, más devizahitel esetében pedig 45 százalékát.

A márciusi korlátozást június 11-től egy további szigorítás, a hitelezhetőségi limit hatályba lépése követi, melytől kezdve a bankoknak jövedelmük alapján meg kell állapítaniuk leendő adósaik törlesztési képességét. Ez tovább korlátozza a lakáspiaci forgalmat, ugyanis a magyar középosztály jó része csak minimálbért tud igazolni hivatalos jövedelemként, amire valószínűleg nem lehet majd lakáshitelt kapni.

Ezeket a korlátokat bizonyos mértékig ellensúlyozhatja, hogy növekedésnek indult a lakosság forinthitel-kereslete, amit tovább erősít, hogy miután a bankok 2008 őszén drasztikusan csökkentették a hitelezést az elmúlt fél évben hitelezési hajlandóságuk visszaállt a válságot megelőző szintre. Emellett a lakáspiac forgalmát növelhetik a csökkenő forinthitelkamatok is.